Rockus Investissement · Montage en société
Investir en société.
La détention via une société permet d’organiser différemment un patrimoine immobilier.Elle peut notamment être pertinente lorsque plusieurs personnes souhaitent investir ensemble, lorsqu’un investisseur souhaite développer progressivement son patrimoine ou lorsqu’il existe un objectif de transmission.
Les véhicules
Deux structures, quatre montages.
Les deux principaux véhicules présentés ici sont la SCI et la SARL de famille. Selon le régime fiscal et le type de location, ils donnent quatre montages possibles.
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SCI à l'IR
- Location nue
- Impôt sur le revenu
Investir à plusieurs : couple, famille, associés.
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SCI à l'IS
- Location nue
- Impôt sur les sociétés
Capitaliser et développer progressivement un patrimoine.
01
Location nue · Impôt sur le revenu
SCI à l'IR
Pour qui ?
La SCI à l’IR peut être adaptée aux investisseurs souhaitant acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, notamment en couple, en famille ou entre associés.
Comment ça fonctionne ?
La SCI achète le bien et le met en location nue.
La société détermine son résultat, mais ce sont les associés qui sont imposés personnellement à l’impôt sur le revenu à hauteur de leur quote-part dans le résultat de la SCI.
Les revenus relèvent alors principalement de la catégorie des revenus fonciers.
Les avantages
- Facilite l'investissement immobilier à plusieurs.
- Permet d'organiser la répartition du patrimoine entre associés.
- Peut faciliter certaines opérations de transmission.
- Permet de dissocier la propriété du bien de la détention directe par les personnes physiques.
Points de vigilance
- La SCI implique des formalités et une gestion juridique.
- La fiscalité dépend de la situation de chaque associé.
- La location meublée régulière n'est en principe pas compatible avec le fonctionnement classique d'une SCI à l'IR : elle constitue une activité commerciale susceptible d'entraîner l'assujettissement de la SCI à l'IS.
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Location nue et meublée · Impôt sur les sociétés
SCI à l'IS
Pour qui ?
La SCI à l’IS peut être envisagée par des investisseurs souhaitant capitaliser les bénéfices dans une société et développer progressivement un patrimoine immobilier.
Comment ça fonctionne ?
La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le résultat est calculé au niveau de la société et tient notamment compte des charges ainsi que des mécanismes d’amortissement comptable applicables.
Le taux normal de l’IS est actuellement de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur une première tranche de bénéfice pour les sociétés remplissant les conditions prévues.
25 %
Taux normal de l'IS
15 %
Taux réduit sur une première tranche de bénéfice, sous conditions
Les avantages
- Possibilité d'amortir comptablement le bien selon les règles applicables.
- Peut permettre de limiter le résultat fiscal annuel de la société.
- Intéressante dans certaines stratégies de capitalisation et de réinvestissement.
- Permet de conserver une partie des bénéfices dans la société pour financer de nouveaux projets.
Points de vigilance
- La fiscalité doit être étudiée sur l'ensemble du cycle de vie du projet, et pas uniquement sur les revenus annuels.
- La revente du bien peut notamment entraîner une fiscalité différente de celle d'une détention en nom propre.
- La distribution des bénéfices aux associés peut également générer une fiscalité supplémentaire.
- La comptabilité et la gestion sont plus importantes qu'en SCI à l'IR.
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Location meublée · Impôt sur le revenu (sur option)
SARL de famille
Pour qui ?
La SARL de famille est destinée aux investisseurs souhaitant réaliser un projet immobilier avec des membres de leur famille, notamment dans le cadre d’une activité de location meublée.
Comment ça fonctionne ?
La SARL de famille peut, sous certaines conditions, opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes et donc relever de l’impôt sur le revenu.
La location meublée étant une activité commerciale, elle entre dans le champ de ce régime spécifique.
Les associés sont alors imposés personnellement sur leur quote-part de résultat.
Les avantages
- Permet de structurer un investissement immobilier familial.
- Peut permettre de conserver une imposition à l'IR sous conditions.
- Adaptée à certaines stratégies de location meublée familiale.
- Peut faciliter l'organisation de la détention entre plusieurs membres d'une même famille.
Points de vigilance
- Le régime est réservé à certaines configurations familiales.
- Les conditions doivent être respectées pendant la vie de la société.
- Le choix de cette structure doit être étudié en fonction des objectifs patrimoniaux, fiscaux et successoraux de la famille.
- La gestion d'une société implique des obligations juridiques et comptables.
À noter
Les dispositifs fiscaux et leurs conditions d’application évoluent régulièrement. Cette présentation a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Toute mise en place d’un montage doit être validée au regard de la situation de l’investisseur et de la réglementation applicable au moment de l’opération.
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