Stratégies d'investissement
Investir en nom propre
L’investissement en nom propre consiste à acquérir directement un bien immobilier, sans créer de société pour le détenir.
Cette approche peut être particulièrement adaptée aux investisseurs qui souhaitent commencer à constituer leur patrimoine immobilier avec une structure simple.
Vue d'ensemble
Les dispositifs en un coup d’œil
LMNP
Location meublée en nom propre, au micro-BIC ou au régime réel.
LMP
Quand la location meublée devient une activité significative du foyer.
Déficit foncier
Rénover un bien ancien loué nu et déduire les travaux.
Denormandie
Réduction d’impôt pour rénover un logement ancien en commune éligible.
LMNP
Location meubléeBIC
Pour qui ?
Le LMNP s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un ou plusieurs biens destinés à la location meublée, sans relever du statut de loueur en meublé professionnel.
Comment ça fonctionne ?
Le logement est loué avec le mobilier nécessaire à son occupation. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, et non dans celle des revenus fonciers.
Selon la situation de l’investisseur, deux principaux modes d’imposition peuvent être envisagés :
Avec application d’un abattement forfaitaire.
Permettant notamment de prendre en compte les charges et les amortissements selon les règles fiscales applicables.
Les avantages
- Possibilité d’investir dans la location meublée en nom propre.
- Fiscalité pouvant être optimisée au régime réel grâce aux charges et amortissements.
- Solution adaptée à différents types de biens : appartement, immeuble, studio étudiant, etc.
- Gestion relativement accessible pour un premier investissement.
Points de vigilance
- Le régime réel implique une comptabilité plus importante et nécessite généralement un accompagnement adapté.
- Par ailleurs, depuis les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui modifie l’intérêt du régime sur un horizon long.
LMP
Location meubléeBIC professionnels
Pour qui ?
Le LMP s’adresse aux investisseurs pour lesquels la location meublée représente une activité significative au sein du foyer fiscal.
Comment ça fonctionne ?
Le statut professionnel est notamment caractérisé lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus d’activité pris en compte par la réglementation.
Les revenus relèvent alors des BIC professionnels.
Recettes annuelles de location meublée du foyer
aux autres revenus d’activité pris en compte par la réglementation
Les avantages
- Possibilité, sous conditions, d’imputer les déficits professionnels sur le revenu global.
- Peut accompagner une stratégie de constitution d’un patrimoine immobilier important.
- Peut s’inscrire dans une véritable logique d’activité professionnelle.
Points de vigilance
- Conditions d’accès précises.
- Régime fiscal et social plus complexe.
- Cotisations sociales pouvant être dues en fonction de la situation.
- Traitement de la plus-value différent de celui du LMNP lors de la revente.
Déficit foncier
Location nueRevenus fonciers
Pour qui ?
Le déficit foncier s’adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent acquérir un bien ancien nécessitant des travaux, puis le louer nu.
Il peut être particulièrement intéressant pour les contribuables disposant déjà de revenus fonciers ou d’un revenu imposable significatif.
Comment ça fonctionne ?
Les dépenses de travaux éligibles et certaines autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers.
Lorsque les charges dépassent les revenus fonciers, un déficit peut être constaté.
La fraction du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus peut notamment être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
Limite annuelle d’imputation sur le revenu global, sous conditions
du surplus sur les revenus fonciers des années suivantes
Les avantages
- Permet de réduire le revenu imposable pendant la période de travaux.
- Valorise un bien ancien grâce à la rénovation.
- Permet de combiner création de valeur immobilière et optimisation fiscale.
- Particulièrement pertinent pour les projets de rénovation importants.
Points de vigilance
- Tous les travaux ne sont pas déductibles.
- Le bien doit notamment rester affecté à la location dans les conditions prévues par la réglementation.
- Le déficit foncier est avant tout un mécanisme de déduction fiscale : il ne doit pas conduire à réaliser des travaux ou à acheter un bien uniquement pour rechercher un avantage fiscal.
Denormandie
Réduction d’impôtJusqu’au 31/12/2027
Pour qui ?
Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un logement ancien à rénover, situé dans une commune éligible, avec un objectif à la fois patrimonial et fiscal.
Comment ça fonctionne ?
L’investisseur acquiert un logement ancien et réalise des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le logement doit ensuite être proposé à la location dans le respect des conditions du dispositif.
Le Denormandie est actuellement prévu pour les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.
La réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location
Engagement de 6 ans
Engagement de 9 ans
Engagement de 12 ans
Le calcul est réalisé dans les limites prévues par le dispositif, notamment avec un plafond d’investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m².
Les avantages
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
- Calcul dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m².
Points de vigilance
- Commune et logement doivent être éligibles.
- Les travaux doivent respecter des conditions précises.
- Engagement de location à respecter.
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.
- L’avantage fiscal ne doit pas masquer la qualité intrinsèque du bien et son potentiel locatif.
Information importante
Les dispositifs fiscaux et leurs conditions d’application évoluent régulièrement. Cette présentation a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Toute mise en place d’un montage doit être validée au regard de la situation de l’investisseur et de la réglementation applicable au moment de l’opération.
Votre projet
Quel dispositif pour votre investissement ?
Parlons de votre projet et de vos objectifs pour identifier les pistes à étudier avec vos conseils.